地产圈的头部玩家华润置地，最近动作有点密集。前11个月卖房卖了1926亿，看着不少，却比去年少了15.9%；开发业务“量价齐跌”的同时，一边甩卖核心商业资产，一边时隔六年重启境外融资，这波操作到底在打什么算盘？

前11月卖1926亿却降15.9%，开发端量价双跌压力显

2025年12月12日，华润置地（01109.HK）晒出了前11个月的成绩单。咱们直接看关键数：累计卖了1926亿元的房子，比上年同期少了15.9%；卖出去的面积更缩水，754.5万平方米的销量，同比降了24.8%。就算看单月，11月也没好转——销售额230亿元，同比少卖10.8%，销售面积113.5万平方米，也降了5.6%。说白了，开发业务“又少卖钱又少卖房”，市场压力是真真切切的。

租金收入涨13.2%，458.6亿经常性收入成“压舱石”

有意思的是，卖房业务不给力，另一块收入却扛住了。数据显示，前11个月华润置地的经常性收入有458.6亿元，同比还涨了7.2%。这里面最能打的是租金收入，像购物中心、写字楼、酒店这些持有型物业，累计收租299.3亿元，同比涨了13.2%。单看11月，租金收入也有28.4亿元，增幅高达15.0%。之前华润置地管理层也说过，这些持有型物业和资管业务，现在是公司的业绩新引擎，现金流能不能稳住，全靠它们撑着。

时隔六年重启境外融资，配售股份募资20.6亿补“弹药”

销售端承压，华润置地自然要想办法“找钱”。今年11月开始，融资动作明显密集起来。11月10日，公司公告要在香港联交所上市39亿美元的中期票据计划，这可是时隔六年再次重启境外债融资，力度不小。紧接着一周后，11月17日又出手了：把旗下华润万象生活的4950万股股份给配售了，占后者总股份的2.17%，每股卖41.70港元，最后拿到手约20.61亿港元。这笔钱打算用来买地、付开发成本，还有补充日常运营资金。配售完之后，华润置地对华润万象生活的持股比例从72.29%降到了70.12%。

20.78亿挂牌两项目，贵阳、西咸万象城同步甩卖

除了融资，华润置地还在甩卖核心资产。11月30日，上海联合产权交易所等平台显示，贵阳万象汇和西咸万象城这两个“万象系”项目，被同步挂出来卖了。对应的转让标的是两家公司的100%股权，转让底价分别是11.08亿元和9.7亿元，加起来20.78亿元，都要在12月26日前完成交易。要知道，这两个项目都是华润置地在当地运营多年的核心商业，能舍得卖，可见是真的需要回笼资金了。

标的资产欠31亿外债，还绑着抵押贷款和诉讼

咱们再扒一扒这两个项目的“家底”。贵阳那家公司，注册资本才5075万元，截至今年8月底，总资产11.75亿元，总负债却有11.12亿元，净资产才6294万元。虽然前8个月赚了1.12亿元净利润，但身上背着招商银行6亿元的抵押贷款，还有近2亿元没解除的担保，项目工地还涉及多起诉讼。西安那家公司注册资本7565万美元，截至9月底，总资产25.56亿元，总负债20.44亿元，净资产5.11亿元，前9个月净利润才229.53万元，还欠着中国银行4.66亿元的抵押贷款，期限长达14年（168个月）。

想买得一次性付款，还得接下债务和运营担子

想接手这两个项目也不是那么容易。根据挂牌要求，交易价款得一次性付清，而且意向受让方要全盘接受现有的租赁合同、运营管理协议，同时把这些债务和担保责任都扛过来。不过这两笔转让都已经过了华润置地总部批准，就等合适的买家上门了。

可能有人对华润置地不太了解，简单说两句：它是华润集团旗下做城市建设运营的核心公司，1996年就在香港上市了，2010年进了恒生指数成份股；2020年把商业运营和物业管理业务分拆出来，成立了华润万象生活，现在也是港交所的成份股公司，实力一直是行业里的佼佼者。

其实在当前的地产行业调整期，华润置地这波操作也不难理解。一边是销售端下滑的压力，一边通过卖资产、重启境外融资补充现金流，本质上是企业应对市场变化的策略调整。而这背后，也折射出整个地产行业的发展逻辑正在转变——比起以前的盲目扩张，现在稳住现金流、做好资产优化，才是更实在的选择。

（信息参考来源：华润置地公告、澎湃新闻、深圳商报及过往公开新闻报道）