曾经稳如茅台的万科，如今亏损886亿，行业龙头还能撑多久？

万科这份年报出来后，不少人心里咯噔一下。曾经那个在地产圈里总被拿来当榜样的企业，如今交出的成绩单让人看得直摇头。2025年全年营收两千三百三十四亿，比前一年掉落三成多，净亏损达到八百八十五亿多。这数字摆在那里，像一记闷锤砸在行业记忆里。想想过去那些年，大家提起万科，总会联想到稳健两个字，它喊出活下去的时候，别人还在加杠杆冲规模，结果后来不少同行出事，它却一直像个守规矩的学生。谁能料到，风向一转，剧本就这么翻了个个儿。

亏损这么大，不是一两个小问题堆出来的。开发业务毛利率滑到百分之八点一，卖一套房赚的钱，勉强够请客户喝杯茶的水平。高价拿地的那些项目，现在轮到集中结算，房价下行，成本压得死死的。像佛山一些项目、广州增城那边，还有深圳罗湖的旧楼改造，当年抢地时风光，现在成了拖后腿的包袱。房子卖不动，库存压着，钱回不来，这就是现实里最扎手的痛。

更直接的一刀来自资产减值。全年计提了五百六十多亿，这相当于把过去账面上看着还行的利润，一笔笔吐了出来。手里那些高价地、滞销的房产、收不回的欠款，市场一冷，就得老实承认价值缩水。就像你当年买的贵重物件，现在二手市场只值几分之一，那差价只能自己认。加上投资联营那边也有亏损，税费也没少交，几方面一叠加，八百多亿的窟窿就这么形成了。

很多人看到这个数字，会下意识问，一家亏成这样的公司，怎么还能继续转？答案藏在现金流和债务的拉扯里。年底账上现金六百七十二亿，可一年内要还的债超过一千六百亿，缺口不小。靠卖房回款显然不够，只能借新还旧，大股东深圳地铁集团这些年累计支持超过三百亿，帮着渡过一些难关。可这更像临时止血，治不了根本。2026年还有一百四十七亿公开债到期，其中不少集中在上半年，压力明摆着。

销售端的情况也没轻松。一季度合约销售同比大跌，整体市场还在调整，全国商品房销售面积和金额都在下滑，万科的跌幅还更明显。过去高周转的日子没了，现在主动缩表，新开工面积和竣工面积都砍了一半，重点放在去库存、保交付上。2025年他们交付了十一万七千多套房子，这数字在行业里不算小，起码让买了房的家庭心里踏实一些。保交楼这件事，说起来简单，做起来需要实打实的资金和精力，万科在这上面没松劲。

对比那些已经出险的民营房企，万科的处境有不同。恒大、融创、碧桂园那些，负债规模更大，有些直接暴雷。可有趣的是，2025年不少出险企业账面上扭亏为盈了，靠的是债务重组收益。简单讲，就是跟债权人谈好，原本欠一百亿，现在协议只还六十亿，那四十亿差额就计入利润。可这钱其实没到手，只是账面好看。万科没走这条路，直接把亏损亮出来，这份坦诚在当下显得有点特别。它没粉饰，而是实话实说，我现在确实在亏。

亏得再狠，只要不放弃交付承诺，不丢掉服务品质，就留住了翻盘的底子。那些买了万科房子的业主，关心的是房子质量和社区环境；投资者看的是长远能不能走出来；行业同行则在观察，这家老牌企业怎么一步步过这一关。生活里总有起伏，企业也一样。万科现在像在ICU里喘气，但只要呼吸机还在，管理层还在实干，就多一分希望。时间会给出答案，而眼下，最要紧的是脚踏实地，把每一步走稳。