珠海华发股份2025年报显示，营收逆势增长38.85%的同时，出现上市22年来首次年度亏损，全员降薪与战略调整并行，地方国企房企转型进程中，韧性与挑战同步显现。

图源：华发股份2025年年度报告

作为珠海国有控股房企龙头，珠海华发实业股份有限公司2025年年度报告正式出炉。这份年报完整呈现了公司在房地产行业深度调整期的经营实绩，既彰显了地方国企房企的经营韧性，也客观反映了行业转型阶段企业面临的普遍挑战，为观察地方国有控股房企转型路径提供了清晰样本。

营收增38.85%至834亿，净利润却亏94.96亿？业绩两极分化藏真相

2025年房地产行业持续筑底，新建商品房销售面积、销售额仍处下行区间，多数房企陷入经营困境。在此背景下，华发股份逆势突围，实现营业收入834.26亿元，同比2024年增长38.85%，增速远超行业平均。核心支撑来自核心城市项目：第四季度营收316.76亿元，占全年37%以上，一线、重点二线城市及珠海贡献81%销售额，印证“聚焦核心”布局的有效性。

图源：东方财富数据

与营收高增长形成鲜明反差的是，公司盈利端遭遇上市以来最严峻的承压：2025年华发股份归属于上市公司股东的净利润为-94.96亿元，同比2024年的9.54亿元由盈转亏，这是公司2004年上市以来首次年度亏损；扣非归母净利润为-83.44亿元，同比降幅同样显著，基本每股收益从2024年的0.35元/股降至-3.48元/股，加权平均净资产收益率降至-64.48%，盈利指标全面承压。

图源：华发股份2025年年度报告

对于此次亏损，公司管理层在年报中作出明确解释，强调这并非经营失速所致，而是行业转折关键期的主动战略选择——一方面主动盘活存量资产，优化资产结构；另一方面严格按照会计准则计提减值准备，为长期发展“轻装上阵”。具体拆解亏损构成可发现三大核心因素：一是存货跌价损失高达57.30亿元，同比激增268.56%，主要源于行业下行期部分项目去化放缓、估值下调，属于行业共性现象；二是投资性房地产公允价值下跌损失11.41亿元，受商业地产租赁市场整体疲软影响；三是联营企业投资收益亏损3.76亿元，关联项目盈利不及预期。叠加行业下行导致房地产板块结转项目毛利率下滑，多重因素叠加下，盈利端短期承压。

值得注意的是，业绩两极分化的背后，是公司现金流管理的稳健发力，这也成为支撑企业穿越行业寒冬的核心底气。2025年，公司经营活动产生的现金流量净额达198.89亿元，同比2024年增长25.04%，连续两年保持正向流入；2024、2025年当期销售回款率均超100%，资金回笼效率稳居行业前列，远优于多数同行。此外，公司通过用地收储、调规变性等创新方式，成功盘活4个存量资产，累计回笼资金57亿元，进一步增厚现金流安全垫，为企业后续发展预留了充足空间。

图源：华发股份2025年年度报告

负债结构优化同样是2025年的亮点之一。2025年末，公司剔除预收账款的资产负债率为64.54%，较2024年有所下降；综合融资成本降至4.88%，创近五年新低，彰显国企背景带来的融资优势——全年先后获取100亿元中期票据、78.2亿元公司债等大额融资批文，定向可转债更是以2.70%的下限利率发行，获得资本市场高度认可。从行业发展来看，华发股份的负债优化，既契合监管层“降杠杆、稳负债”的政策导向，也为同类国有控股房企提供了可参考的负债管理思路。

战略转向质量优先：569万㎡在建土储筑基，多元业态开辟新增长极

面对行业深度调整，华发股份管理层主动摒弃过去“规模扩张”的发展思路，转向“质量提升”的核心赛道，聚焦“好房子”建设与多元业态布局，推动企业从传统房地产开发向“开发+经营+服务”的综合型企业转型，这一战略调整也成为2025年公司发展的核心主线。

在核心业务端，土储结构优化成为战略调整的重中之重。2025年，公司新增土储全面聚焦成都、杭州、武汉等高能级核心城市核心板块，截至年末在建面积569.55万平方米。与2024年相比，土储质量实现质的提升——容积率2.0以下的优质宅地占比显著增加，契合“好房子”建设的政策导向，也更贴合当下市场对高品质住宅的需求。这种“弃规模、重质量”的土储策略，有效降低了项目去化风险，为后续盈利稳定提供了保障；同时，目前拿地渠道仍以核心城市招拍挂为主，城市更新、旧改等多元化拿地占比偏低，长期土地供给的稳定性仍有提升空间，这也是行业内多数房企面临的共性问题。

产品创新上，公司深化“科技+”好房子产品体系，相较于2024年的概念布局，2025年实现实质性落地、规模化推广。其中，珠海湾项目打造全球首个无人机配送社区，联合华为研发全屋智能体系，落地具身机器人应用场景，相关项目不仅斩获广东省科学技术奖、美国LEED社区金级预认证等行业权威荣誉，更成为当地高品质住宅的标杆；成都锦宸院、上海时代之城等核心项目，也凭借产品创新优势获得行业权威认可，产品差异化竞争力逐步凸显，为销售端提供了有力支撑。

多元业态布局成为公司突破地产主业瓶颈的关键抓手，“地产+商业+物业”三驾马车格局加速成型。2025年，商业板块实现租金收入8.78亿元（同比+11.9%），在管面积约201万平方米，客流量同比增长24%；物业板块营收19.32亿元（同比+15.4%），在管面积超5948万平方米，中标海南省博物馆等标杆项目，外拓能力持续提升，逐步降低对地产主业的依赖，这一多元布局思路也贴合行业转型趋势，为华发穿越周期提供支撑。

值得重点关注的是，深圳前海华发冰雪世界于2025年9月底正式启幕，作为全球规模最大的室内滑雪场，该项目开业仅3个月营收就突破1.6亿元，截至2026年4月中旬总人流量突破205万人次，九度获央视报道，成为大湾区文旅新坐标。该项目构建的“冰雪+旅游+商业”复合模式，不仅开辟了新的盈利赛道，更实现了“地产+文旅”的跨界融合，未来有望成为公司现金流与利润的新增长极，也为行业转型提供了可借鉴的路径。

高管降薪67%、人均薪酬跌44.5%，华发股份精简提效渡寒冬

行业深度调整期，成本管控成为房企稳健发展的关键，华发股份结合自身经营情况，推进一系列组织变革与成本管控措施，全员降薪是其中重要举措，而“高管降得比中基层多”的调整原则，既体现了国企“责任共担”的担当，也彰显了公司共渡行业调整期的决心，符合行业普遍的成本管控逻辑。

薪酬调整的力度与层次清晰可见，核心高管成为降薪主力。根据公司公告，2025年董事、董事兼高级管理人员平均薪酬同比2024年降幅达63.39%，非董事高级管理人员平均薪酬降幅更是高达67.56%，高管薪酬总额从2024年的3255.28万元降至2025年的1443.42万元，减少55.66%，降薪幅度远超行业平均水平。具体到核心高管，原董事局主席李光宁薪酬从683.4万元降至289.05万元，净降394.35万元；总裁陈茵从549.0万元降至259.14万元，净降289.86万元；董事长郭凌勇2025年薪酬进一步降至129.76万元，张延、俞卫国、张驰等核心高管降薪幅度均超54%，高管团队以实际行动践行“共渡难关”的承诺。

普通员工薪酬同样呈现持续调整态势，与行业发展节奏基本同步。截至2025年末，公司员工总数为16003人，人均薪酬21.23万元/年，较2021年的38.21万元/年下降约44.5%，薪酬调整与行业整体盈利水平变化相适配。从年度变化轨迹来看，2021年至2025年人均薪酬逐年微调，分别为38.21万元、37.89万元、32.82万元、23.39万元、21.23万元，其中2024年调整幅度相对明显，与行业下行节奏高度同步。人均薪酬的变化趋势与人均效益变化基本匹配，2025年公司人均净利润转为-59.34万元/人，进一步强化了薪酬与业绩的绑定效应，这也是企业市场化经营的正常体现。

除薪酬调整外，公司还推进多项组织优化措施，倒逼管理效率提升。2025年，公司完成董事会换届，董事人数从14人精简至9人，实现董事会年轻化、专业化，决策效率显著提升；同步推进总部“大部制”改革与“并区并城”，撤销大区管理建制，打造七大片区公司，大幅缩短管理半径，减少管理层级，实现“瘦身健体”。一系列举措成效显著，管理费用率从2024年的2.2%降至1.46%，营销费用率从3.0%降至2.02%，实现连续三年费用下降，成本管控能力持续增强。

薪酬调整与组织变革相伴而生的，是公司正常的人事优化。2025年，原董事局主席李光宁因工作调整辞任，郭凌勇接任董事长，张延、俞卫国、张驰、罗彬等核心高管职务变动，属于企业战略转型过程中的正常人事调整，为公司战略落地注入了新的活力。此外，公司结合现金流管理情况，对2024年年终奖发放时间进行了调整，部分员工根据自身情况调整开支计划，属于行业调整期企业与员工的共同适应；三四万华发员工作为珠海本地消费群体的重要组成部分，薪酬调整对当地消费市场产生的轻微影响，属于行业调整带来的正常社会传导效应。

不止华发！58%房企高管降薪，行业薪酬体系迎深度重塑

华发股份的薪酬调整，是房地产行业深度调整期企业优化成本结构的正常举措，并非个例。2024年A股上市房企中，58.43%的核心高管存在薪酬调整情况，部分头部房企调整幅度相对明显。华发股份的相关举措，既是自身成本管控、适配行业发展的选择，也是国企薪酬改革、强化业绩绑定的具体体现，为同类企业提供了可参考的实践思路。

当前，房地产行业薪酬体系正经历市场化重塑，调薪逻辑从“普调”转向“绩效导向”，这一趋势在华发股份的薪酬调整中体现得尤为明显。前程无忧数据显示，2025年行业整体调薪幅度降至2.9%，2026年预计进一步降至2.8%；韦莱韬悦数据显示，仅8%企业选择普调，36%企业聚焦晋升调薪。华发的薪酬调整，既契合行业这一核心趋势，也是自身精细化管理、强化成本管控的必然选择，更体现国企薪酬与业绩深度绑定的改革要求，为同类国有控股房企提供了实践样本。

从行业趋势来看，2025年作为“十四五”规划收官之年，房地产行业深度调整、持续筑底，“好房子”建设成为贯穿全年的核心主线，城市更新、资产盘活、轻资产运营成为行业新增长点。华发股份的一系列战略调整，契合行业发展趋势——主动计提资产减值是为了优化资产结构、实现长期轻装上阵，优化土储结构是为了聚焦优质资源、降低经营风险，拓展多元业态是为了突破主业瓶颈、培育新增长动能。这些举措并非被动应对行业变化，而是企业主动适配市场、谋求长期高质量发展的战略选择，彰显了国有控股房企的责任与担当。

转型未止，华发股份以多元布局+精细管理稳前行

华发股份2025年报所呈现的，是地方国有控股房企在行业转型期的真实经营状态——既有营收逆势增长、现金流稳健、产品创新落地、多元业态破局的亮眼表现，也面临盈利短期承压、资产结构调整、薪酬优化引发的阶段性挑战，转型进程中韧性与阵痛并存，这也是行业转型期多数房企的共性特征。公司管理层明确表示，未来将继续优化薪酬结构，强化绩效导向，通过多元化业务拓展和精细化管理改善经营状况，为员工创造更好的发展平台。

华发股份的探索与实践，为同类国有控股房企转型提供了可参考的样本——在行业调整期，既不盲目扩张、也不消极应对，而是通过精准的战略调整、严格的成本管控、持续的产品创新，坚守发展底线、培育增长动能。当前，房地产行业深度调整仍在持续，转型之路任重道远，华发股份凭借国有控股优势、核心城市布局基础与多元业态储备，有望在行业复苏进程中逐步改善经营质量，实现穿越周期的高质量发展，践行国有控股房企在行业转型中的责任与使命。