天天房产3月13日讯，当内房股还在消化行业四年调整期的阵痛时，越秀地产正上演着一场"矛盾共生"的戏码：一边是瑞银上调评级至"买入"的乐观背书，一边是43.9亿元资产减值的现实考量；在2024年销售额仅达目标77.9%的压力下，却交出经营性现金流超200亿的稳健答卷——这家深耕核心城市的国企，正用"计提减值换未来轻装上阵"的策略，在行业筑底期书写着独特的生存法则。

瑞银：越秀地产今明两年毛利率预测增加各0.3个百分点

日前，瑞银发表研究报告指，越秀地产的土地储备较优质，加上积极购地，且活跃于核心城市，将集团评级由「中性」上调至「买入」。该行又将集团今明两年的毛利率预测增加各0.3个百分点，并上调期内盈测介乎5%至20%。

瑞银表示，内房行业经过四年的低迷时期，一线及核心二线城市的市场渐见稳定迹象。去年年中中国放宽价格上限措施后，发展商更有动力提升楼盘质量，增加与邻近二手房的差异化。该行上调内地今明两年的新屋销售量预测7%至16%，上调现存房屋销售预测介乎7%至10%，预期全国楼价将提早于2026年初稳定下来，原先料2026年中。

2024年预计计提共43.9亿元减值

天天房产获悉，据越秀地产3月7日晚间发布公告称，受房地产行业市场持续调整的影响，2024年预计计提共43.9亿元减值，核心净利润预计较上年同期的34.93亿元同比下降50%-55%，将在15.71亿元至17.47亿元之间。

（图源：越秀地产公告）

（图源：越秀地产2203年年报）

同时，公告披露，公司2024年经营性现金流实现净流入超过200亿元，持续优化债务结构及降低融资成本，三道红线保持绿档，并继续维持惠誉投资级评级。有券商机构分析师表示，近几年多家头部房企都选择大幅计提减值，一方面是因为行业尚在波动调整、回暖还需时间。而且，存货的减值并不是真的亏损，在市场低迷、存货减值会增加；但当市场好转、存货减值就会减少。这部分减值，属非现金性质、不影响公司经营性现金流。

2025年加快销售和去库存

不过，2024年12月越秀地产仍在以价换量，但仍未完成1470亿元的年度销售目标。

数据显示，2024年12月份，越秀地产实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币135.11亿元，同比上升约48.1%，实现合同销售面积约为48.92万平方米，同比上升约23.2%。

另，2024年一月至十二月，越秀地产累计合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）（“累计合同销售”）金额约为人民币1,145.4亿元，同比下降约19.4%，累计合同销售面积约为392.18万平方米，同比下降约11.9%。累计合同销售金额约占2024年合同销售目标人民币1,470亿元的77.9%。

（图源：越秀地产公告）

此外，越秀地产在公告中称，2025年公司将秉持其长期策略，加快销售和去库存及精准投资，持续保持财务稳健和流动性安全，确保经营性现金流净流入，保持三道红线绿档和投资级评级。