穆迪:下调中国海外发展发行人评级至“Baa2” 称其2024年整体销售或比2023年略降

天天房产
2024-04-19 13:39:06
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据悉,穆迪将中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited,简称“中国海外发展”,00688.HK)的发行人评级从“Baa1”下调至“Baa2”。

天天房产4月19日讯,据悉,穆迪将中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited,简称“中国海外发展”,00688.HK)的发行人评级从“Baa1”下调至“Baa2”。

同时,穆迪还下调了中国海外发展全资融资平台的评级,具体如下:

-China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited中期票据计划的有支持高级无抵押评级,从“(P)Baa1”下调至“(P)Baa2 ”,上述计划由中国海外发展提供担保;

-China Overseas Finance (Cayman) III Limited, China Overseas Finance (Cayman) V Limited, China Overseas Finance (Cayman) VI Limited, China Overseas Finance (Cayman) VII Limited以及 China Overseas Finance (Cayman) VIII Limited发行债券的有支持高级无抵押评级,从“Baa1”下调至“Baa2”,上述债券由中国海外发展提供担保;

穆迪已将上述所有实体的展望从“负面”调整至“稳定”。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示:“此次下调反映了穆迪的观点,即在房地产市场持续低迷的情况下,中国海外发展的信用指标在恢复至与此前评级相符的水平方面,存在不确定性。”

Tsang补充道:“稳定的展望反映了穆迪的预期,即在合约销售方面,该公司将继续跑赢市场,并凭借强劲的流动性稳定其信用指标,以支持其目前的评级,并抵御未来6至12个月不确定经营环境带来的挑战。”

评级理据

穆迪预计,尽管监管层采取了支持措施,但鉴于房地产行业长期低迷,市场情绪疲软,2024年全国合同房地产销售将继续下降。

尽管在其强大的品牌和执行能力、专注于一线城市发展和国有背景的支持下,中国海外发展在2024年的整体销售可能会比2023年的水平略有下降,但仍有可能跑赢整体市场。

穆迪预计,未来1-2年,中国海外发展的EBIT/利息之比和调整后债务/EBITDA之比将分别保持在5.0-5.5倍和5.5倍左右。这些预期指标低于该公司在房地产市场低迷前的水平,并将其评级适当地定位在“Baa2”水平。与此同时,其调整后的债务/资本总额之比将在同一预测期内保持在37%-38%。

中国海外发展的Baa2的发行人评级反映了该公司在中国房地产行业的强大品牌和领先市场地位,以及其在财务和流动性管理方面保持严谨审慎的记录。该评级还考虑了该公司商业物业投资组合的租金收入不断增长,这缓解了其房地产销售现金流的波动性。

该公司可能会继续谨慎管理其债务杠杆,使用部分经营性现金流偿还债务来保持稳健的财务状况,并通过将部分离岸债务替换为在岸债务来减少对利率上升的影响。

由于房地产市场长期低迷,公司的财务状况受到影响,而且在经济增长放缓和市场情绪低迷的情况下,公司面临着充满挑战的经营环境,这些因素在短期内不太可能改善,抵消了上述优势。

中国海外发展的流动性仍然很好,这得益于该公司持有的大量现金,以及因其可靠的信用质量和国有背景而获得的强大融资渠道。其不受限制的现金余额和预计运营现金流或将足以覆盖未来12-18个月未付的地价款、股息支付和到期债务。截至2023年12月,公司拥有不受限制的现金1050亿元人民币,足以覆盖同期410亿元人民币短期债务的2.6倍。

该公司的高级无抵押债券评级不受运营公司级别债权从属关系的影响。这是因为尽管它是一家控股公司,在其运营子公司拥有大部分债权,但该公司的债权人受益于其高度多元化的业务概况,通过大量运营子公司产生现金流,从而减轻了结构性从属风险。

在环境、社会和治理 (ESG) 因素方面,穆迪考虑了受中央政府监督管理的中国建筑股份有限公司 (中国建筑,A2/稳定) 持有公司多数股权以及中国海外审慎的财务管理。

可能导致评级上调或下调的因素

考虑到房地产市场依然疲软,中期内评级上调的可能性不大。如果公司在合同销售、盈利能力和信用指标上持续取得实质性改善,同时产生稳定而可观的经常性收入,以缓冲其开发业务的波动,从而出现评级上调的可能性。

预示评级上调的信用指标包括调整后债务/资本总额之比低于35%,调整后债务/EBITDA之比低于4.5倍,EBIT/利息覆盖率之比高于6.0倍。

另一方面,如果:(1)该公司的合同销售或信用指标低于预期;(2)采取更为激进的增长和拿地策略;(3)向中国海外宏洋集团有限公司(China Overseas Grand Oceans Group Limited, 00081.HK, Baa3稳定)提供超出评级机构预期的重大财务支持,严重拖累其财务和流动性状况,穆迪可能会下调其评级。

预示评级下调的信用指标包括调整后债务/资本总额之比超过45%,调整后债务/EBITDA之比高于5.5-6.0倍,或EBIT/利息覆盖率之比低于5.0倍。

中国海外发展有限公司在港交所上市,是中国建筑股份有限公司 (中国建筑,A2/稳定) 持股56.1%的子公司。中国建筑由国务院下属央企中国建筑集团有限公司持股56.3%。

截至2023年底,若不计入中国海外宏洋集团有限公司,中国海外发展包括合资企业和联营公司在内的土地储备为3522万平方米。

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