2025年10月20日深夜，上海土地交易市场的电子屏熄灭最后一抹光亮，一场牵动楼市神经的土拍终落帷幕。6宗地块吸金近200亿的数字背后，藏着一幅令人费解的图景：徐汇滨江一块地以14.85万元/㎡的楼面价登顶板块“地王”，溢价10%的硝烟尚未散尽，宝山、松江的地块却悄无声息地以底价成交。同一批土拍，为何冷热悬殊至此？这组反常的数据，或许正藏着上海楼市未来走向的“关键线索”。

土拍全景：20家房企入局的“暗棋局”，15%溢价红线藏着什么玄机？

此次上海推地6宗，散落于徐汇、静安、杨浦等五区，起始总价185亿元，最终竟无一流拍，总成交额较起始价多出13.77亿元。看似皆大欢喜的结果里，却藏着不同寻常的博弈痕迹——约20家房企入局，国企、央企与本地城投平台占比超七成，民营房企仅滨江集团携两大巨头组队参战，这场“玩家阵营”的倾斜，早已为后续的分化埋下伏笔。

中指研究院的张文静曾直言，9月上海“好房子”新政落地后，土拍本应迎来一轮热度反弹，可此次整体溢价率却死死卡在15%以内。有人说这是市场回归理性的信号，可细究成交细节，却更像一场精心布局的“棋局”：静安苏河湾地块溢价9.03%，杨浦东外滩地块溢价14.69%，逼近15%的“红线”；而宝山杨行、松江新城的地块，仅1家竞买人报价，最终以底价“静默成交”。一热一冷间，仿佛有双无形的手，在调控着土拍的节奏。

核心区博弈：中海44亿抢下“地王棋子”，滨江集团为何偏要“死磕”上海？

徐汇滨江地块，无疑是这场土拍最耀眼的“棋子”。起始楼板价就高达13.5万元/㎡，相当于不少城市的房价天花板，却仍引来中海、保利、招商蛇口-西岸集团-滨江集团联合体三方厮杀。最终，中海以44.65亿元将其收入囊中，14.85万元/㎡的楼面价，不仅踩碎了绿城潮鸣东方此前的板块纪录，更距徐汇天平路全国地王仅一步之遥。

图源：上海土地市场网

为何中海对这块地如此“执念”？回溯2024年，其在徐汇同板块开发的领邸玖序/玖章项目“五开五罄”，此前还砸重金拿下徐汇东安地王，深耕核心区的战略早已不是秘密。而滨江集团的参战，更像是一场“背水之战”——2017年首次入沪时，它曾因“水土不服”折戟沉沙，多个项目停滞不前，2024年却突然重押上海，董事长戚金兴那句“2025年收缩战线，上海除外”的誓言犹在耳边。即便此次未能如愿，其相关人士仍放话“后续还来”，这份坚持背后，是看到了上海核心区楼市的何种“深层逻辑”？

静安苏河湾、杨浦东外滩的地块，同样上演着激烈的“厮杀”。静安苏河湾以70.96亿元起拍，是本次土拍的“重量级选手”，招商蛇口联合体最终以77.37亿元拿下，81415元/㎡的楼面价，暗藏着对苏河湾未来价值的预判；杨浦东外滩地块更引4家房企哄抢，保利置业以26.12亿元、14.69%的溢价率胜出，成为本次参拍企业最多的地块。核心区的每一块地，都像一块磁石，吸引着房企不计成本地争夺。

市场分化：亿元豪宅“秒光”与郊区“政策救场”，楼市为何分裂成“两面镜”？

若想解开土拍分化的“谜题”，不妨看看楼市的“双面镜”——核心区豪宅的热销，与郊区楼盘的冷清，形成了刺眼的对比。近期，上海万科・高福云境推出25套总价超1亿元的新房，刚一亮相就被抢空；金陵华庭以超20万元/㎡的单价开售，认购率飙至190%，销售额近百亿元，仿佛高端市场的购买力永远用不完。

从上海易居研究院公开的数据更印证了这一点：2025年上半年，3000万元及以上新房成交1096套，连续两年破千套，亿元豪宅成交15套。可转身看向郊区，却是另一番景象——新房去化压力山大，直到8月底外环外限购松绑，才勉强让郊区新盘成交量翻倍，二手房带看量回升。这场政策“救场”，虽让郊区地块顺利成交，却难掩市场预期的低迷。

为何房企对郊区地块如此谨慎？业内有人透露，临近年末，房企更愿握紧现金流“过冬”，非核心区地块自然成了“弃子”；也有人说，只有深耕郊区的企业才敢出手——比如拿下宝山杨行地块的金茂、宝冶，拿下松江新城地块的国贸地产，它们在当地有多个项目，摸清了郊区市场的“脾气”。可这份“熟悉”，究竟是底气，还是无奈？

趋势展望：房企年末“捡漏”还是“踩坑”？上海楼市的“迷雾”何时散？

这场土拍落幕，上海楼市的分化格局愈发清晰：核心区热度不减，郊区则在政策托底中寻求稳定。有人说，优质地块的稀缺性，会让核心区一直成为房企的“必争之地”；也有人担忧，郊区若仅靠政策刺激，难以长久。

市场上流传着一种说法：当下房企拿地愈发“精明”，资金充裕的企业正等着年末“捡漏”，可谁也不敢保证，“漏”的背后会不会是“坑”。6宗地块全部成交，确实证明了上海楼市的韧性，可如何平衡核心区与郊区的发展，如何化解分化的矛盾，仍是悬在市场头顶的“达摩克利斯之剑”。没人能精准预测未来，但这场土拍留下的线索，或许正指引着楼市的方向。

或许，上海土拍的“冰火两重天”，从来不是偶然。14.85万元/㎡的地王与底价成交的郊区地块，就像一枚硬币的两面，一面映着城市资源集聚的必然，一面藏着楼市转型的阵痛。当房企在核心区追逐利润时，当郊区在政策中寻找生机时，或许都该记得：楼市的关键逻辑，从来不在冰冷的数字里，而在城市均衡发展的初心与民生需求的温度中。唯有守住这份初心，才能在楼市的风云变幻中，找到可持续的未来。

（内容综合自：上海土地市场网、界面新闻、上观新闻、中国房地产报、观点网、中指研究院及公开新闻）