天天房产11月21日讯，昨日，建发房地产集团有限公司发布2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第三期）募集说明书。

根据公告，本期发行金额不超过5.95亿元（含5.95亿元）。本期债券分为2个品种，其中品种一债券期限为6年期，在第3年末附发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权；品种二债券期限为8年期，在第5年末附发行人赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券面值为100元，按面值平价发行。

债券的起息日为2024年11月25日，发行公告日2024年11月20日，发行首日2024年11月22日，发行期限2024年11月22日至2024年11月25日。

本期债券为固定利率债券，债券票面利率将根据网下询价簿记结果，由发行人与主承销商协商确定。

募集资金拟用于偿还公司债券

对于本期债券的募集资金使用计划，募集说明书披露，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于置换偿还公司债券“19建房05”回售本金所使用的自有资金。

（图源：建发房产公司债募集说明书）

资产负债率近年均超过75%

募集说明书提及发行人相关财务风险中存在资产负债率较高的风险。

具体财务数据显示，2021-2023年末及2024年9月末，发行人合并口径资产负债率分别为78.16%、76.05%、75.44%和75.23%；扣除合同负债（含预收款项和待转销项税）后的资产负债率分别为63.85%、58.36%、57.82%和55.70%，资产负债率处于较高水平。

对此，建发房产表示，未来公司的负债规模可能继续增长，使得更多的经营活动现金流被用于偿本付息，可能减少用于运营支出、资本性支出等用途的现金流；同时，资产负债率的提高可能影响公司的再融资能力，增加再融资成本。因此，合理的资产负债结构对公司的经营发展十分重要，公司将根据实际情况选择融资品种，积极拓宽融资渠道，确保财务结构的稳健。

短期偿债压力上升

同时，存在短期偿债压力较大的风险。如，2021-2023年末及2024年9月末，发行人短期债务期末余额分别为99.15亿元、69.36亿元、67.21亿元和86.63亿元，短期债务占有息负债的比例分别为11.96%、8.16%、8.63%和11.60%。

募集说明书披露，尽管得益于发行人稳健的财务政策，短期债务占有息负债的比例始终处于较低水平，同时留存有较为充裕的货币资金，但是发行人短期内到期的债务规模较大，依然面临一定的短期偿债压力。

还存在经营性净现金流波动的风险，如：2021-2023年及2024年1-9月，公司经营性现金净流量金额分别为282,137.97万元、648,869.11万元、1,374,812.95万元和104,260.37万元，近三年公司经营活动净现金流持续净流入，但净流入规模有一定波动，主要系发行人业务规模持续扩张，项目开发速度加大，随着项目去化，经营活动现金流入增长速度快于经营活动现金流出速度，从而呈现出经营活动现金净流入有一定波动的趋势。公司经营活动净现金流不能完全覆盖投资需求，对融资较为依赖，若未来经营活动现金流净额持续波动且融资出现障碍可能对发行人生产经营活动产生不利影响。

以及投资性房地产公允价值变动的风险。如：2021-2023年末及2024年9月末，发行人投资性房地产余额分别为909,714.20万元、1,038,084.91万元、1,460,579.87万元和1,467,070.63万元，发行人投资性房地产后续计量模式为公允价值模式，本公司未来仍可能新增陆续竣工的投资性房地产，投资性房地产公允价值将依据项目市场价值情况而发生波动，发行人存在投资性房地产公允价值变动的风险。

近年来存货占总资产比重均维持在60%的较高比例

此外，还存在存货跌价风险和流动性风险。募集说明书披露，房地产项目投资在产品销售并结转收入以前都以存货形式存在，因此房地产企业存货规模往往较大。同时随着发行人业务规模的持续扩大，发行人存货规模持续快速增长。2021-2023年末及2024年9月末，发行人存货余额分别为23,928,464.05万元、25,631,134.46万元、27,401,803.44万元和29,495,752.36万元，占资产总额的比重分别为63.01%、60.70%、59.43%和62.72%，为发行人最主要的资产。存货主要为已完工商品房和在建商品房，其价值主要取决于房产市场行情，考虑到土地和项目建设成本上升以及近期房价的变动和房地产政策的不确定性，发行人的存货资产存在跌价风险和流动性风险。