去年还亏了9个亿，今年前三季度就狂赚7.65亿，还敢砸超百亿在北京核心地段拿地。北京城建发展这波“逆袭+扩张”的操作，把地产圈都看懵了——这到底是抄底好时机，还是在行业下行期的冒险？

图源：城建发展2025年三季报

2025年的房地产行业，整体还在收缩调整期，不少房企都在勒紧裤腰带“保命”，但北京土地市场却杀出了一位“逆行者”——北京城建发展。

自打7月新董事长上任后，这家房企就像开了“加速键”，三个月内豪掷77.37亿拿下三宗核心地块，再加上年中入手的地块，今年拿地总额直接冲破百亿大关。有意思的是，就在2024年，这家公司还陷在超9亿元的亏损里，可2025年前三季度，直接交出了193.11亿营收、7.65亿归母净利润的亮眼成绩单。

一边是百亿拿地的大手笔，一边是从亏损到盈利的大反转，这组反差数据背后，藏着地方国资房企穿越地产周期的小心思，也让不少人好奇：财务老将掌舵下，这步棋到底是稳赚的精准操盘，还是行情下行时的谨慎试水？

核心城区“三连落子”：百亿拿地的路径藏着哪些小心机

2025年下半年的北京土拍场，北京城建发展的存在感直接拉满，而且它的拿地路线特别清晰：从“抱团取暖”到“单打独斗”，从“近郊试水”到“猛攻核心”。

9月5日，新管理层刚就位，就联合住总、建工两家本土国企，花29亿拿下了丰台岳各庄地块。西四环的优质区位，算是给深耕核心城区开了个好头，毕竟三家国企联手，既能分摊风险，又能整合资源，稳字当头。

一个多月后，它又换了个搭档，和昌平国资合作，28.09亿底价拿下昌平东小口地块。要知道，这片区已经5年没出过新房了，稀缺性直接拉满，未来的市场预期一下子就上来了。

真正让人看出决心的，是11月19日那场土拍。在北京东城祈年大街地块的争夺中，北京城建发展第一次甩开合作方，单枪匹马和头部房企硬碰硬，最后花20.28亿拿下天坛旁边的核心地块。这波操作，直接宣告了它要重仓核心城区的野心。

要是把时间线拉到全年，6月它还和越秀地产等房企联手，花23.95亿拿下昌平生命科学园地块，也正是这宗地块，让它今年的拿地总额稳稳迈过百亿门槛。从合作分摊风险到独立攻坚核心地块，这策略的微调，其实就是对市场判断越来越有底气的体现。

从亏9亿到赚7.65亿：业绩大反转的底层逻辑是什么

敢这么大手笔拿地，底气肯定不是凭空来的，核心还是业绩的快速回血。

2024年，北京城建发展全年亏了超9亿，不少人都替它捏把汗；可2025年前三季度，数据直接翻盘：营业总收入193.11亿，同比涨了64.2%；归母净利润7.65亿，同比增幅40.24%，就连扣非净利润都实现了2.38亿的扭亏。

市场上有人说，这是因为结转收入变多了，还有金融资产估值回升了，但真正的关键，是新管理层一上任就动的“资产优化手术”。据行业人士分析，新董事长刚来就启动了低效资产处置，光盘活滞销存货就回笼了5-6亿资金，这波操作直接给后续拿地攒够了“子弹”。

而且在花钱这件事上，它的财务管控思路特别清晰。下半年77.37亿的拿地钱，有60%都是通过联合体模式分摊的，既不用自己扛下所有资金压力，还能把资产负债率稳定在76%的警戒线以内，算是把扩张和风控平衡得明明白白。

财务老将配业务老将：这套管理组合拳怎么实现“攻守平衡”

这波逆周期布局的背后，其实是一套全新的管理打法，核心就是“财务老将+业务老将”的黄金组合。

56岁的新董事长是个实打实的国企财务老兵，之前在北京地铁、首发集团都当过首席财务官，“先减负、再扩张”的思路贯穿了所有决策。早在2025年4月的集团经济分析会上，他就明确提出“杜绝没现金流的营收和利润”，要求地产业务聚焦“去存量、优增量”；到了三季度，又进一步定下“抓风控、抓增量、抓转型、抓改革、抓效益”的五抓方针，把风险控制和主业拓展看得一样重。

和他形成互补的，是在体系内深耕多年的总经理，人家有丰富的项目运营经验，刚好和财务出身的董事长搭成“风险把控+业务拓展”的组合。这种架构，也被业内看作是地方国资房企平衡稳健和进取的标配。

除此之外，北京城建集团还明确了上市公司是房地产业务整合的唯一平台，这就给它带来了资源注入的预期。集团承诺要解决同业竞争问题，这也成了上市公司敢在逆周期加仓的重要底气。

账本之外的坑：扩张路上还有哪些难题要解

虽然短期业绩和拿地动作形成了正向呼应，但北京城建发展的周期穿越之路，可不是一帆风顺的，还有不少难题等着破解。

先看盈利稳定性，近三年它的净利润波动特别大，要是高价拿的地块未来卖不动，利润很可能又会受影响。而且现在有限价政策，核心地块的成本和售价空间都被压缩了，它提出的“拿地即营销”快周转策略能不能落地，直接关系到财务成本能不能控制住。

再看存量资产，它在黄山、重庆、青岛等外地市场，还有数百万平方米的资产卖得特别慢，怎么盘活这些资产给新布局输血，是眼下最头疼的事。另外，母公司旗下还有其他地产平台，万一资源被分流，资本市场对它的估值也会受影响。

砸百亿拿地，到底是在周期底部精准卡位，还是行业调整期的谨慎试水？北京城建发展的选择，既体现了地方国资房企的责任担当，也考验着专业操盘能力。接下来它的项目卖得快不快、能不能赚钱，也会成为大家观察国资房企如何穿越地产周期的重要窗口。

（信息参考来源：城建发展2025年三季报、中国房地产报、中访网及公开新闻报道）