从资本宠儿到跌落神坛,物业企业分化加剧

物业服务行业之中,龙头企业仍然有集聚更多资源,业绩进一步得到体现的可能。同样受益于信用新周期的物业管理行业也被看好。

在房地产的上下游行业之中,物业服务行业是与资本市场最紧密且具有增长想象空间的板块。

2020年,由于在抗击疫情中发挥过一定作用,物业服务行业因而被投资者热捧,其时一些房企旗下的物业公司市值超过母公司,一时之间,物业服务行业站上了风口,龙头物业企业实现千亿市值,不少中小物业企业也握住机会,叩开交易所的大门。

但这种热度没有延续太久。

进入2022年,由于房地产行业整体下行,加之部分物业企业的独立性受到质疑,物业服务行业的估值因此而落入低点。即便是万物云这家最后的物业龙头上市,也未能刺激市场的神经,龙头物业企业例如碧桂园服务和华润万象生活,市值也回归理性。

过山车之间,物业服务行业的发展走势以及价值发现,正在被重塑。可以肯定的是,物业服务是长坡厚雪赛道,由此而衍生而来的业务种类可以是多元而复合的;但作为一门慢生意,它能够在短时间内迸发业绩增长潜力,似乎也并不现实。

沙里淘金,物业服务行业之中,龙头企业仍然有集聚更多资源,业绩进一步得到体现的可能;而中小型物业企业,虽然也可以小而美,但如果难以在业务上有剑走偏锋的突破,冲出重围被市场所发现,难度已然加大。

在此背景下,物业服务行业的格局,也将再度改变。

另类提款机

物业企业估值逻辑在2022年被重构,首要的原因是,一些物业企业被爆出资金去向不明的事件。

最被外界所熟知的是,某大型物业企业134亿存款质押被相关银行强制执行,这一事件直接让物业企业的独立性备受质疑。

在此之后,奥园健康也被爆出类似的事件。

根据奥园健康独立调查委员会的调查结果,奥园健康在2021年度曾经对母公司提供存款质押,不过在2021年度末,这一质押已经得到全额偿还;此外,关于奥园健康将银行贷款结余30亿元报为3亿元一事,银行审核确认函显示,奥园健康银行贷款结余为30亿元。

这样的情形,直接将物业企业的估值推入了另外的轨道上。

从物业服务行业的发展逻辑来看,这一业务本身的增长模式,是足够有增长动能的。

“物业服务是存量生意,房子卖了那么多出去,未来的修缮管理就是可观的收入。还有,现在物业费相对较低,但未来考虑到房子保值增值的需求,物业费理论上有增长空间,这虽然需要较长的时间,但作为服务行业,物业的利润空间是有的,这方面参考国外的模式,也可以得到确认。”一位不愿具名的地产分析师对21世纪经济报道记者分析认为。

但也正是因为物业服务本身带来了源源不断的现金流,在母公司缺钱的当口下,物业企业被迫成为“提款机”。

一位曾经重仓物业股的私募投资机构人士在接受21世纪经济报道记者采访时指出,“物业本身是有钱而且增长是可以持续的,但感觉大部分还是房企输血的工具。”

上述所提到的资金被挪用,是极端事件;事实上,物业企业合理输血的渠道,还有许多。

以雅居乐和雅生活服务为例,过去一年,雅居乐多次通过“卖股”的方式,从雅生活服务套现。

最近的一次发生于2022年12月9日,雅居乐发布公告指出,其旗下附属公司与管理人签订了大宗交易协议,委托后者出售4860万股雅生活H股,出售价格为10.18港元/股,所得款项约4.95亿港元的资金。

而龙头企业碧桂园服务虽然与碧桂园并非母子关系,但其实控人在套现碧桂园服务后的两周内,为碧桂园提供财务资助。

2022年12月27日晚,碧桂园发布公告称,公司与公司控股股东全资持有的必胜有限公司订立贷款协议。据此,碧桂园向必胜借出本金额为港币50.55亿元的贷款,以支持经营发展。

而2022年12月11日,碧桂园服务披露,必胜与J.P.Morgan Securitiesplc(配售代理)签订以二级大宗交易方式的配售协议。公告称,必胜出售其现有合共2.37亿股碧桂园服务股份予若干独立投资者,每股配售股份售价为21.33港元,总代价约为50.55亿港元。

未来属于谁?

如若不是独立性被质疑的缘故,许多物业企业的增长瓶颈,其实也已经出现了。

这从这些物业企业的母公司销售规模也可见一斑。

克而瑞研究中心报告显示,2022年全年,百强房企累计实现销售总额6.4万亿元,同比下滑41.6%;累计实现权益销售金额5.13万亿元,同比下滑42.2%。

再具体来看,龙头企业的下降幅度可能较缓慢,而中小企业的销售额则受到了不小的冲击。

例如,去年全年,招商蛇口累计实现签约销售面积1193.65万平方米,同比减少18.49%;累计实现签约销售金额2926.02亿元,同比减少10.47%,降幅为一成左右;而时代中国控股则录得合同销售金额约为397.91亿元,同比减少58.37%。

这样的下降幅度,意味着房企未来或许难以像之前一样,向关联物业企业输送可观的管理面积。但龙头企业,它的增长方式则仍然多元,除了母公司的销售规模仍然有保障之外,收并购的机会也属于它们。此外,由于品牌效应较强,龙头企业的第三方外拓也明显更有优势。

根据中指研究院统计的数据,2022年上市物业企业累计并购31项,交易金额约为106.3亿元,较2021年交易金额大幅缩减70.8%。其中,国资背景企业表现活跃,共参与并购事件约11宗,涉及金额59.3亿元,占全年并购金额55.8%。

这其中,最为典型的例子是华润万象生活。

2022年,华润万象生活做了禹洲物业、祥生服务、中南服务等大单的收并购,合计并购金额达到45.8亿元。也由此,华润万象生活的管理规模得到了相应的提升,这也是其未来几年业绩增长的动力。

以此为增长曲线,物业企业中,背靠优质母公司且本身具有较强口碑的物业企业,将可能在未来获得估值修复的机会。

“未来肯定是分化的,龙头的机会要比其他的多得多。2023年我觉得报表健康,而且没有被抽血的企业,估值肯定是会得到相应体现的。其实去年开始,这种趋势也在持续。”一位境外投资机构的人士对21世纪经济报道记者分析称。

中信证券在近期的一份研报中,也表达了相同的观点。

中信证券认为,看好同样受益于信用新周期的物业管理行业。物业管理行业预计将受惠于交付面积稳定和房企信用稳定,应收款负担增加的局面可能改变。部分和A股房企相关联的物管公司可能受益于关联方经营规模扩大,业绩可能上行。中信证券表示,看好物业管理蓝筹的投资机会。

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