在2022年的寒冬里被磨到形销骨立的地产行业，正在吹响2023年行业之春的第一声号角。

作者｜张佳灿

来源｜天天财经116

一系列近期密集出台的地产新政，再结合两个月之前“房地产是国民经济支柱产业”的说法重现江湖，都让市场有理由相信——

在2022年的寒冬里被磨到形销骨立的地产行业，正在吹响2023年行业之春的第一声号角。

利好频出

中国的政策历来都打明牌。2023年伊始，关于房地产的利好消息就相继传来。

1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹公开表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。房贷利率调整和增加供给双线并举，倪虹直言对2023年的房地产市场企稳回升很有信心。

同天，央行、银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

1月6日，央行上海总部召开2023年工作会议，提出“要求推动上海房地产市场平稳健康发展”。次日，央行党委书记、银保监会主席郭树清，在采访中谈到下一步金融风险重点工作时，将“改善优质头部房企资产负债表，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡”的表述放在首位。

此外，郭树清也指出，应当“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”。

而更明确的信号出现在1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，“保持房地产融资平稳有序”的表述在座谈会上被明确提及。

会议明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

对比近期会议内容来看，本次会议作为2023年首次信贷工作会议，其中关于房地产的内容占据主要内容的接近半数，远超前三次会议的内容占比。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进据此分析，这意味着房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了宏观政策层对房地产融资的重视和支持。

承上启下

开年的地产政策升温，其实在去年年末已初见端倪。一定程度来说，2023年的地产政策信号，是2022年的一种政策延续。

2022年，“保交楼”首次写入中央政治局会议文件，全国更是拿出2000亿元，促使“保交楼”专项资金进入落地阶段。

11月11日，央行和银保监会发布颇受业内关注的“金融16条”，而后相关部门先后向房地产业射出“三支箭”，分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持。

2022年11月21日，证监会主席易会满表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持房地产企业合理债券融资需求。次日，国务院常务会议就提出努力改善房地产行业资产负债状况，促进房地产市场健康发展。

11月25日，国务院副总理刘鹤公开强调，房地产是国民经济的支柱产业。政策层需努力改善行业的资产负债状况；3天后，证监会即提出优化房企股权融资5项措施，包括恢复房企并购重组及配套融资、恢复房企再融资、完善房企境外上市、发挥REITs盘活房企存量资产作用、发挥私募股权投资基金作用。

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从2022年11月至今3个月内紧锣密鼓推出的地产政策中不难看出，政策层的发力重点，在于运用一系列融资措施，改善优质房企资产负债高企的情况。核心在于“救房企、稳市场”，其主要方向还是集中在“保交楼”上，这不仅仅是行业问题，还是就业问题，民生问题和社会问题，需要集中一切可以集中的力量去保证落实。

在一系列的政策推动下，关于修复地产业的各项融资渠道相关工作，得以在机构的牵头下稳步推进。

雪中送炭

地产行业的“风吹草动”，历来都是市场关注的重心。以至于2023年开年的一系列地产政策“强心针”，毫无意外的引发了诸多猜测。毕竟无论是从中国经济的重要支柱，还是从国民生计的重要资产保障角度来看，地产的僵局都不能持续太久。

尤其是在地产行业经过了2022年的“洗劫”之后。

自2022年3月开始，融创、阳光城、龙光集团等多家知名房企按下了集体债务违约的启动键，这是继2021年个别房企暴雷之后，地产业的一次大规模流动性危机。

为了纾困，数十家房企自4月起公告了相关资产出售信息，而就在众多房企“变卖家产”之时，全国70城传出新建商品住宅价格指数同比下降0.1%的消息，这是自2015年12月份以来首次出现的新房价格同比下跌态势。

进入下半年，地产颓势继续扩大，截止年底，行业几乎交出了近五年来最萧疏的年终总结。

2022年全年，国内达千亿营收的房企只有20家，不到2021年的一半。其中，位居行业前三的碧桂园、保利和万科，全年合约销售额平均只有约4472亿，和两年前相比打了6折。而曾经的“地产之王”恒大更是迎来了至暗时刻——去年恒大合约销售额仅为455.3亿元，只有2019年7232.5亿元峰值的零头。

房企坠落也让2022年出现了空前的行业离职潮。据不完全统计，2022年有近60名房企董事长离职，更有总计超过40万的地产开发从业人员及600万个上下游岗位从地产业消失。

欠债、降价、人员空心化等多重利空，共同传导到了土地交易端。克而瑞数据显示，截至2022年12月7日，全国300城土地成交面积和成交金额同比分别下降37%和34%。

整体看，2022年商品房销售额比2021年至少下降5万亿，这是一个巨大的缺口，就当前房企状况和需求端来看，2023年可能很难补上这个缺口。

地产供给端的低落和需求端的萎靡互为因果也相互映衬，地产业想要回温就必须打破恶性循环。

基于此，政策层从化解房地产业风险入手，率先以供给端为突破口。短期看，此有利于救房企于危难之际；长期看，这是应对需求收缩，从而稳行业、稳经济，稳人心的顺势之举。

同时，大力发展保障房，尤其是长租房，能够保证地产产业链的稳定性，虽然对地方财政拉动不大，但对相关行业仍然是非常重要的支持。

这也与党的二十大报告中，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的提法一脉相承。

长短之争

地产业对经济的支柱地位被重提，反弹势在必行。只不过频现周期贴上的“再创辉煌”，已经鲜少再被提及。

在上文提及的2023年银保监会首次信贷工作会议中，除了释放金融监管部门对于地产融资的重视和支持之余，还特地强调需坚持“房住不炒”的定位。而在近日召开的2023年人民银行营业管理部工作会议中，保持货币信贷总量平稳增长也和坚持“房住不炒”的定位、落实好”金融16条”被一并提出。

由此可见，以金融手段为房企纾困的短期规划，以及确保“房住不炒”的长远目标之间互为表里；也就是说，确保地产行业稳定，和实现国家经济结构调整、稳中有进之间相辅相成。

在“既要又要”的战略愿景之下，产业实践必然面临诸多平衡与博弈。从房企角度来说，分化在所难免。

据媒体统计，同比前两年，2022年全国排名前十的房企当中，民企数量急速下降至仅剩碧桂园和龙湖2家，而含混合所有制在内的央国企则以8家的绝对优势霸榜。与此同时，头部房企和中腰部之间的差距短期内也难以弥合。

由此可见，房企分化趋势仍将持续。

这或许是源于在“三支箭”放出之后，头部房企凭借过往积累的优质资产依旧在融资规模和渠道上占据相对优势，其中，央国企金融红利明显。

不止如此，前述政策中“合理需求”和“优质头部企业”表达的态度亦非常明确，必须是合理且优质的企业，才能去融资，化解风险。与此同时，“要坚决依法打击违法犯罪行为”的表述，也直接剑指某些房企资金挪用、放弃项目、逃废债等举动。

同样分化的还有区域房价。

1月16日，国家统计局公布了2022年12月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。

在过去一周，“媒体实探北京楼市：售楼处人快坐满了”以及“上海楼市迎开门红，上海房产销售加夜班接待客户”两条动态冲上热搜。数据统计，仅上海1月第一周的新建商品住宅面积就环比增加超过38%，且以中高端产品为主的大格局未变——在上海成交前十的榜单中，4个都是单价在10万元/平以上的产品。

可见地产多重利好政策叠加各开发商“开门红”优惠，让一线城市不少居民的购房需求得以释放。

比起一线城市有钱人扎堆抢购的高歌猛进，低线城市的地产即便降价也无人问津。区域之间的失衡，也让由来已久的涨跌之争有了更复杂的含义。

一般来说，房价下跌将导致开发商资产减值亏损，融资纾困政策在更严重的系统性风险面前也难免束手束脚。房价也与银行抵押贷款安全以及土地价格密切捆绑，骤然下降之后，居民断贷导致的金融危机和地价下挫对地方财政的重创不容忽视。

这也是目前政策在消费端的纾困策略，更倾向于降低贷款利率、增加贷款额度，而非大规模降价的原因。比如日前央行货币政策司司长邹澜就公开表示，新发放个人住贷利率全国平均4.26%，该数据已同比下降1.37个百分点，这已是2008年有统计以来的历史最低水平。

在此背景下，虽然市面上流传着“非降价，不购买”的声音，但一线城市“涨价爆买”的盛况还是刺痛了很多刚需购房者的心。长期来看，人口流入和房价之间的正相关已经成为颠扑不破的规律，这也让价格涨跌对地产的影响成为一种真空理论。

换句话说，在区域发展失衡的客观事实之下，无论价格涨跌，发展情况较好的城市永远筹码紧握，而只能名为“其他”的低线城市甚至无所谓是否拥有议价权。

这就不难理解各政策中为何多次提到“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。在现有经济增速和居民收入情况下，刚性资金受到宏观影响，支持改善性需求，是必须持续跟进落地的举措。

有评论调侃，宏观上长短期目标的协同共进，反而让时下的地产业陷入极限拉扯。“政策层提供了降价之外的一切措施，而消费者则提供了购买之外的一切支持。”当政策迎击市场考验，长短之争便势必要向供需的本质回归。

地产业的繁荣，根植于购房者超前消费大宗商品的实力。过去十余年，居民平均收入、支付能力的复合增长率一度超过10%，那是中国经济社会全面突进的黄金时代。然而在当前经济增速放缓，社会消费品零售总额下行的客观现实之下，居民当前收入的缩水和预期收入的悲观，或在社会层面抑制房价上涨。

日前，央行公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，在未来三个月仅有16%的居民打算购房，这一比例创下了2016年下半年以来新低。另有数据显示，2020年四季度以来，中国居民部门杠杆率已经开始走平；从住户贷款与存款之比来看，2022年居民部门举债也在显著下降。

地产业每时每刻都必须面对供求关系的终极诘问。尤其对于以居住为目的的购房者来说——与其嘘寒问暖，不如打笔巨款。

登高望远

无论远期的趋势如何，至少在可见的当下，地产业已对政策利好投桃报李。

1月16日，高盛报告指出，在政府近期出台支持措施后，政策方向变得更加明确。基于此，该行上调对内房2023年的预测。

且受民营房企融资环境持续改善消息影响，今日A股房地产板块午后拉升，港股内房股也多数高开。

据天天在线资深分析师刘家豪预测，房地产行业将成为2023年国内消费和投资增量的第一大贡献力量。从目前的预期来看，2023年的政策暖风会比较多，实质性的动作也会不少。

对于中国资产，大可以把目光放得更长远一些。