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现金流隐忧侵蚀富力疲弱的盈利能力

从历史情况来看,真正引发房企风险事件的不是静态的负债,而是资金链断裂引发的连锁反应。对应的就是房企的现金流管理能力。

来源:楼市头条
发布时间:2月前 阅读量:74970 评论量:0 收藏量:0

2018上半年,富力分别录得总营收340.9亿元(人民币,下同),较上年同期增长67%;净利润40.8亿元,较上年同期增长64%。

靓丽的财务数据与会计准则变动有很大关系。

与以往报告期内房企在交房时才会确认收入的方式不同,2018年新实行的香港财务报告准则第15号,采纳了新的会计准则,让企业已预售未交房的物业提前结转为收入,提前释放了利润。

抛开会计制度变动所带来的利润增长效应,富力真实的盈利能力并不乐观。

Choice的数据显示,2017年,富力净利润率反弹上升至36.14%,结束了近四年的持续下跌之势。但到了2018年上半年,其净利润率又跌到了11.97%,创下近5年来最差成绩。

这背后的推力来自富力快速膨胀的债务。

在降杠杆的政策导向下,房企对于加杠杆的态度越加谨慎,纷纷推进降杠杆目标。但富力净负债率不降反升,直逼190%。

2014-2016年期间,富力的净负债率连续三年超过150%。2017年花费584.3亿元买地冲击规模之后,又豪掷200亿收购万达酒店,使其净负债率一路飙升至170%。2018年上半年,富力净负债率创新高达187%,较上年期末高出17个百分点。

大量债务产生的利息正在一步步侵蚀富力的利润。

从历史情况来看,真正引发房企风险事件的不是静态的负债,而是资金链断裂引发的连锁反应。对应的就是房企的现金流管理能力。

在融资成本大幅增加之下,富力地产现金流带来的隐忧更甚于疲弱的盈利能力。

2018年上半年,富力地产经营性活动现金流为负的83.8亿元。值得注意的是,富力连续6个季度经营活动产生的现金流量均为负值,累计缺口达473.72亿。

值得注意的是,2018至2019年,绝大数房企将进入债务资金兑付压力的窗口期。步步逼近的债务兑付时间以及高企债务给经营发展所带来的杀伤力,都给富力敲响了警钟。

惠誉的数据统计显示,2018年,富力地产需付清购地款余额220亿人民币。再加上大量的借债利息需要偿付,富力地产的2018年可能会比较难过。

雪上加霜的是,富力在2018年遭遇严厉的房企融资监管,多笔融资计划受阻。

2018年2月9日,富力发布公告称,鉴于近期市场波动较大,取消发行10亿元中期票据;5月23日,富力又取消了10亿元超短融发行计划;5月29日,富力地产的一笔60亿元住房租赁专项公司债也宣告中止。

值得注意的是,目前富力地产并没有开拓长租公寓业务,李思廉在今年中期业绩发布会上也表示长租公寓短期没有利润,富力地产暂时不涉足。但富力却在5月份拟发布了住房租赁公司债。

直到8月30日,上交所否定了富力地产60亿元规模的2018年住房租赁专项公司债券。

屡战屡败的富力并没有放弃救命稻草。

就在前不久,即8月20日,上交所披露信息显示,富力地产拟公开发行130亿元规模公司债。目前该申请已获得上交所受理。该公司债拟全部用于偿付以下本公司已发行公司债券于2019年内的到期回售部分。


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潘敏_P4Z77M
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